Resumen ejecutivo
El mercado hipotecario español está en un momento de transición. Después de la montaña rusa del euríbor entre 2022 y 2024, los tipos se están estabilizando y las previsiones apuntan a bajadas graduales. Para quien tiene hipoteca variable, es un alivio. Para quien está pensando en comprar, es un momento interesante para hacer números.
Un hipotecado con 150.000 euros a 25 años referenciado al euríbor paga hoy 687 euros/mes. En octubre de 2023 (euríbor al 4,16%) pagaba 812 euros. Son 125 euros menos al mes, 1.500 euros al año. Y la tendencia es seguir bajando.
Este estudio analiza la situación actual del mercado hipotecario, compara opciones (fijo vs variable, plazos, entidades) y ofrece previsiones basadas en los datos del BCE y los mercados de futuros.
Metodología
Fuentes utilizadas:
- Banco de España - Estadísticas de tipos de interés hipotecarios (febrero 2026)
- INE - Estadística de Hipotecas (datos hasta enero 2026)
- BCE - Proyecciones macroeconómicas de marzo 2026
- ICE Benchmark / Reuters - Euríbor histórico y futuros
- Registradores de España - Estadística Inmobiliaria Q4 2025
Los datos de cuota media se calculan para una hipoteca tipo: 150.000 euros a 25 años, sin incluir seguros vinculados ni bonificaciones por domiciliación. Los datos por ciudades usan el precio medio de venta y un loan-to-value del 80%.
Datos principales
La evolución del euríbor ha sido la siguiente:
| Fecha | Euríbor 12 meses |
| Enero 2022 | -0,48% |
| Octubre 2023 (pico) | 4,16% |
| Diciembre 2024 | 3,18% |
| Diciembre 2025 | 2,81% |
| Marzo 2026 | 2,65% |
La cuota hipotecaria media según el tipo de hipoteca:
| Tipo de hipoteca | Tipo medio | Cuota (150k/25 años) |
| Fija | 2,89% | 704 €/mes |
| Variable (euríbor + 0,75%) | 3,40% | 742 €/mes |
| Mixta (5 años fijo) | 2,45% (1.os 5 años) | 670 €/mes |
Por primera vez desde 2021, la hipoteca fija es más barata que la variable en cuota mensual. Esto se debe a que el euríbor sigue relativamente alto (2,65%) mientras los bancos están ofreciendo tipos fijos agresivos (desde 2,49%) para captar clientes.
Análisis por segmentos
La cuota hipotecaria varía enormemente según la ciudad, porque el precio de la vivienda es muy diferente. Esto es lo que paga de cuota una familia que compra un piso medio de 80 m2 en cada ciudad (80% de financiación, tipo fijo al 2,89%, 25 años):
| Barcelona | 1.380 €/mes |
| Madrid | 1.210 €/mes |
| San Sebastián | 1.150 €/mes |
| Málaga | 890 €/mes |
| Valencia | 760 €/mes |
| Sevilla | 710 €/mes |
| Zaragoza | 580 €/mes |
| Valladolid | 490 €/mes |
El perfil del comprador en 2026 ha cambiado respecto a años anteriores:
- Edad media de compra: 37,4 años (era 33,8 en 2010)
- Porcentaje de compras por extranjeros: 18,3% (récord)
- Entrada media aportada: 38.400 euros (20% del precio + gastos)
- Plazo medio: 26,8 años (cada vez más largo)
La edad media para comprar primera vivienda ha pasado de 33,8 años en 2010 a 37,4 años en 2026. En ciudades como Barcelona y Madrid supera los 39 años. Comprar casa cada vez es un proyecto más tardío y más caro.
Conclusiones
El mercado hipotecario español en 2026 se caracteriza por:
- Bajada progresiva del euríbor: Los mercados de futuros descuentan un euríbor en el rango 2,20-2,40% a finales de 2026, lo que aliviará las cuotas de los 3,2 millones de hipotecados a tipo variable.
- Competencia bancaria intensa en tipo fijo: Los bancos están ofreciendo tipos fijos desde el 2,49% para atraer hipotecas nuevas, con bonificaciones agresivas por vinculación.
- Precios de vivienda resistentes: Pese a los tipos más altos, los precios no han bajado (suben un 4,1% interanual). La demanda de vivienda supera a la oferta en las principales ciudades.
Para los próximos 12 meses, las previsiones apuntan a que el euríbor seguirá bajando gradualmente, lo que hace que las hipotecas variables sean cada vez más competitivas. Sin embargo, la incertidumbre geopolítica aconseja prudencia: un tipo fijo al 2,89% es un seguro barato contra sorpresas.
Recomendaciones
Según tu situación, esto es lo que los datos sugieren:
Si estás pensando en comprar: Es un momento razonable. Los tipos están significativamente más bajos que en 2023-2024. Compara al menos 5 ofertas de hipoteca (no te quedes con tu banco de siempre). Y asegúrate de que la cuota no supere el 30% de tus ingresos netos.
Si tienes hipoteca variable y pagas más de 800 euros: Consulta la opción de cambiar a fijo o mixto. Con el euríbor bajando, puede parecer contradictorio, pero si duermes mejor con una cuota fija, el diferencial actual (0,24 puntos entre fijo y variable) es mínimo.
Si firmaste una hipoteca fija por encima del 3,5% en 2023: Estudia una subrogación o novación. Los tipos fijos actuales están 0,5-1 punto por debajo. En una hipoteca de 200.000 euros, eso son 70-150 euros menos al mes.
Cambiar de banco tu hipoteca (subrogación) te puede ahorrar entre 15.000 y 40.000 euros a lo largo de la vida del préstamo si pasas de un 3,8% a un 2,89%. Los gastos de subrogación (600-1.200 euros) se recuperan en pocos meses.