¿Por qué necesitas un simulador de hipoteca antes de ir al banco?
Ir al banco sin haber simulado tu hipoteca es como ir al concesionario sin saber cuánto puedes gastar. Te van a vender lo que a ellos les convenga, no lo que te conviene a ti.
Un simulador de hipoteca te da poder de negociación. Cuando sabes que tu cuota debería ser de 650 euros y el banco te ofrece 720, puedes preguntar por qué. Y normalmente la diferencia está en comisiones o vinculaciones que puedes negociar.
La diferencia entre una hipoteca al 2,5 % y otra al 3 % sobre 180.000 euros a 25 años supone más de 16.000 euros en intereses. Esa es la importancia de simular bien antes de firmar.
Pero ojo, no todos los simuladores son iguales. Muchos bancos ofrecen simuladores simplificados que no incluyen gastos de constitución, seguros vinculados ni la evolución del Euribor. El simulador de hipoteca de SFYou sí tiene en cuenta todos estos factores.
Qué datos necesitas y cómo introducirlos
Para sacar resultados útiles de un simulador, necesitas tener claros estos datos:
- Precio de la vivienda: el precio real, no el que te gustaría que costase. Incluye IVA (10 % en obra nueva) o ITP (entre el 4 % y el 10 % en segunda mano según comunidad autónoma).
- Ahorros disponibles para la entrada: el banco financia como máximo el 80 % del valor de tasación. Necesitas al menos el 20 % de entrada más un 10-12 % para gastos (notaría, registro, impuestos, gestoría).
- Plazo de amortización: cuanto más largo, menor cuota pero más intereses pagas. Un plazo de 25 años es el más común en España.
- Tipo de interés: fijo (no cambia durante toda la hipoteca), variable (Euribor + diferencial, revisión semestral o anual) o mixto.
- Tus ingresos netos mensuales: la cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos.
El Euribor a 12 meses en marzo de 2026 ronda el 2,4 %. Si contratas una hipoteca variable a Euribor + 0,8 %, tu tipo actual sería del 3,2 %. Pero recuerda: en 2008 el Euribor llegó al 5,39 %. Simula siempre el peor escenario.
Fijo, variable o mixto: cómo comparar escenarios
Esta es la gran pregunta. Y la respuesta honesta es: nadie sabe qué hará el Euribor en 20 años. Pero sí puedes tomar una decisión informada.
Hipoteca fija: tu cuota no cambia nunca. Pagas algo más al principio, pero duermes tranquilo. Si el Euribor sube al 4-5 %, estarás protegido. Las mejores ofertas fijas en 2026 están entre el 2,5 % y el 3,2 % TIN.
Hipoteca variable: empiezas pagando menos, pero asumes el riesgo de subidas del Euribor. Si el Euribor baja, genial. Si sube un punto, tu cuota puede subir 80-100 euros al mes sobre 150.000 euros.
Hipoteca mixta: fija los primeros 5-10 años, variable después. Un compromiso intermedio que te da estabilidad inicial y ahorro potencial a largo plazo.
Para una hipoteca de 180.000 euros a 25 años: con tipo fijo al 2,8 % pagas 834 euros/mes (total intereses: 70.200 euros). Con variable a Euribor + 0,8 % (asumiendo Euribor medio del 2 %), pagas 786 euros/mes (total intereses: 55.800 euros). La diferencia son 14.400 euros, pero con el variable asumes riesgo de subidas.
El simulador de SFYou te permite comparar los tres escenarios lado a lado, incluyendo proyecciones de Euribor con escenario optimista, medio y pesimista.
Los gastos ocultos que tu banco no simula
La cuota mensual es solo una parte del coste real de tu hipoteca. Estos son los gastos que muchos simuladores ignoran:
- Gastos de constitución: notaría (300-600 euros), registro (200-400 euros), gestoría (300-500 euros), tasación (250-400 euros). Total: entre 1.050 y 1.900 euros.
- Impuestos: AJD (Actos Jurídicos Documentados), que varía por comunidad autónoma entre el 0,5 % y el 1,5 % del importe de la hipoteca.
- Seguros vinculados: el banco puede ofrecerte bonificación del tipo a cambio de contratar seguro de hogar, seguro de vida y plan de pensiones. Calcula si la bonificación compensa el coste de estos productos.
- Comisiones: de apertura (cada vez menos frecuente), de amortización anticipada (máximo 0,25 % en variable y 2 % en fija los primeros 10 años).
Los gastos de compra de una vivienda de 200.000 euros en Madrid (ITP 6 %) ascienden a unos 22.000-24.000 euros entre impuestos, notaría, registro y gestoría. Ese dinero lo necesitas en líquido, además de la entrada.
Antes de firmar, pide siempre la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Es el documento oficial que detalla todas las condiciones y te permite comparar ofertas de forma objetiva.