El problema: dos nombres, una hipoteca, vidas separadas
Separarte ya es bastante duro emocionalmente. Pero cuando hay una hipoteca de por medio, el asunto se complica a otro nivel. Porque al banco le da igual tu situación sentimental: firmasteis los dos y los dos sois responsables del pago. Si uno deja de pagar, el otro responde con todo.
Según datos del CGPJ, el 65 % de los divorcios en España implican una vivienda con hipoteca pendiente. Y en más de la mitad de los casos, el proceso de decidir qué hacer con ella tarda más de un año.
No hay solución perfecta, pero sí opciones claras. Vamos a verlas una por una, con sus pros y sus contras.
Opción 1: vender y repartir
La más limpia y la que más recomiendan los abogados. Vendéis el piso, canceláis la hipoteca con el dinero de la venta y os repartís lo que sobre.
- Pros: corte limpio, cada uno empieza de cero, nadie debe nada al otro.
- Contras: si debéis más de lo que vale el piso (hipoteca underwater), tendréis que poner dinero. Y si el mercado está bajo, podéis vender a pérdidas.
Piso comprado por 220.000 € con hipoteca pendiente de 150.000 €. Se vende por 200.000 €. Tras cancelar la hipoteca y pagar impuestos y gastos de venta, quedan unos 40.000 € a repartir: 20.000 € para cada uno.
Opción 2: uno se queda con el piso (subrogación)
Uno de los dos se queda con la vivienda y asume toda la hipoteca. Para ello necesitas:
- Que el banco acepte la subrogación: no está obligado. Evaluará si el que se queda tiene ingresos suficientes para pagar solo/a.
- Compensar al otro: si el piso vale más que lo que se debe, hay que compensar al que se va con la mitad de la diferencia.
- Escritura de extinción de condominio: es más barata fiscalmente que una compraventa (tributa por AJD, no por ITP).
Hasta que el banco no te quite formalmente de la hipoteca, sigues siendo responsable del pago aunque en el convenio de divorcio diga lo contrario. El convenio vincula entre vosotros, pero no al banco.
Opciones 3 y 4: compensación y cotitularidad temporal
Compensación sin subrogación: uno se queda viviendo en el piso y paga la hipoteca, pero ambos siguen como titulares. Se pacta una compensación futura (por ejemplo, cuando se venda o cuando los hijos sean mayores). Es arriesgado porque depende de la buena fe de ambas partes.
Mantener la cotitularidad: a veces se acuerda que uno vive en el piso (generalmente quien tiene la custodia de los hijos) y ambos siguen pagando la hipoteca. Es la solución menos recomendable a largo plazo porque genera conflictos constantes.
Sea cual sea la opción que elijáis, haced los números con un asesor financiero y un abogado. Las decisiones que toméis ahora os afectarán durante años. Usa el simulador de hipoteca para calcular si puedes asumir la cuota en solitario.