La situación de partida
Me llamo Pedro, tengo 41 años, trabajo como farmacéutico en Madrid y tenía 95.000 € ahorrados. Llevaba tiempo queriendo invertir en un piso para alquilar. Después de analizar precios con el análisis inmobiliario de SFYou, encontré un piso de 2 habitaciones en Cáceres por 85.000 €.
La rentabilidad bruta media del alquiler en España es del 7,1 %, pero la neta (después de gastos, impuestos e imprevistos) baja al 3,5-5,5 % según la ciudad y el estado del inmueble.
La decisión no fue fácil. 85.000 € es mucho dinero concentrado en un solo activo. Pero los números del análisis me convencieron.
Los números reales
Compré el piso al contado (sin hipoteca) para maximizar la rentabilidad. Los gastos de compra fueron los que menos esperaba.
- Precio de compra: 85.000 €
- ITP (6 % en Extremadura): 5.100 €
- Notaría, registro y gestoría: 1.800 €
- Reforma básica (pintura, electrodomésticos): 3.200 €
- Inversión total: 95.100 €
Alquiler mensual: 520 €. Pero los gastos fijos anuales son: comunidad (480 €), IBI (320 €), seguro hogar (180 €), mantenimiento medio (400 €), IRPF sobre rendimientos (1.100 €). Gastos anuales totales: 2.480 €. Ingresos netos reales: 3.760 €/año.
Rentabilidad real y lecciones aprendidas
Tras 2 años con el piso alquilado (con un mes de vacío entre inquilinos), la rentabilidad neta es del 5,2 % anual. No está mal, pero es mucho menos del 7 % que ves en los titulares.
Inversión total: 95.100 €. Ingresos netos año 1: 3.760 €. Ingresos netos año 2: 3.520 € (un mes vacío). Rentabilidad neta media: 5,2 %. Revalorización estimada del piso: 4.000 € (2 años).
Lo que nadie te dice: gestionar un alquiler lleva tiempo. Buscar inquilino, resolver averías, estar pendiente de los pagos. No es inversión pasiva como un fondo indexado. Pero tiene algo que los fondos no tienen: un activo tangible que se revaloriza y que puedes usar.
Si hubiera invertido los 95.100 € en un fondo indexado al 8 %, en 2 años tendría 110.900 €. Con el piso, tengo un activo valorado en 89.000 € + 7.280 € de rentas cobradas = 96.280 € + el piso en sí. A largo plazo (20+ años), la comparativa se equilibra más.