¿Qué es la TIR?
La TIR te dice: "¿Cuál es la rentabilidad anual real de esta inversión, considerando todos los flujos de dinero que entran y salen?". Es como la TAE de una inversión.
Si alguien te ofrece una inversión inmobiliaria con una TIR del 12 %, significa que tu dinero crece al equivalente de un 12 % anual compuesto. Si un depósito tiene una TIR del 3 %, gana un 3 % anual. Comparación directa.
Es la métrica que usan los profesionales para comparar proyectos de inversión de distinta naturaleza y duración.
¿Para qué sirve?
La TIR te permite comparar peras con manzanas:
- ¿Compro un piso para alquilar o invierto en fondos? Calcula la TIR de cada opción y compara.
- ¿Esta inversión merece la pena? Si la TIR supera tu coste de oportunidad, sí.
- ¿Qué proyecto es mejor? El que tenga mayor TIR, a igualdad de riesgo.
La TIR asume que reinviertes los flujos intermedios a la misma tasa, lo cual no siempre es realista. Para proyectos complejos, combínala con el VAN (Valor Actual Neto).
Ejemplo práctico
Compras un piso por 150.000 €, lo alquilas durante 10 años cobrando 700 € al mes (netos de gastos) y lo vendes por 180.000 €. La TIR de esta operación es aproximadamente un 6,8 % anual. Si un fondo indexado te da un 7 %, la inversión inmobiliaria no compensa por ese 0,2 % extra de diferencia, considerando que el piso da mucho más trabajo.
Calcula la TIR de tus inversiones inmobiliarias con el análisis inmobiliario de SFYou.