Impuestos: la partida más grande
Los impuestos son, con diferencia, el gasto más fuerte al comprar una vivienda. Y varían según compres obra nueva o segunda mano:
Vivienda de segunda mano:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): varía por comunidad autónoma, del 6 % (Madrid) al 10 % (Cataluña, Andalucía, Valencia). En un piso de 200.000 €, son de 12.000 a 20.000 €.
Vivienda de obra nueva:
- IVA: el 10 % del precio de compra. En un piso de 200.000 € son 20.000 €.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad.
Solo en impuestos, un piso de 200.000 € te cuesta entre 12.000 y 23.000 € extra dependiendo de si es segunda mano o nueva y en qué comunidad compres. Infórmate del ITP de tu comunidad antes de calcular nada.
Notaría, registro, gestoría y tasación
Además de los impuestos, hay una serie de gastos "menores" que suman bastante:
- Notaría: 500-1.000 €. Los aranceles son fijos por ley, dependen del precio del inmueble.
- Registro de la Propiedad: 300-600 €. También aranceles regulados.
- Gestoría: 300-500 €. Opcional pero muy recomendable. Se encarga de toda la burocracia.
- Tasación: 250-500 €. Obligatoria si pides hipoteca. La paga el comprador.
Piso de segunda mano en Madrid, 200.000 €: ITP 6 % = 12.000 €. Notaría: 750 €. Registro: 400 €. Gestoría: 400 €. Tasación: 350 €. Total gastos: 13.900 € (7 % del precio). Si el mismo piso estuviera en Cataluña (ITP 10 %), los gastos subirían a 21.900 € (11 %).
Simula todos los gastos con el simulador de hipoteca.
¿Cuánto dinero necesitas de verdad para comprar un piso?
La cuenta real es esta: el banco te financia como máximo el 80 % del valor de tasación. Tú pones el 20 % restante más todos los gastos. Es decir:
- Entrada: 20 % del precio = 40.000 € (para un piso de 200.000 €).
- Gastos: 10-15 % = 20.000-30.000 €.
- Total necesario: 60.000-70.000 € en ahorro propio para un piso de 200.000 €.
Necesitas tener ahorrado entre el 30 % y el 35 % del precio de compra antes de ir a buscar hipoteca. Si no llegas, tienes tres opciones: seguir ahorrando, buscar un piso más barato o explorar hipotecas al 100 % (más difíciles de conseguir pero no imposibles).