¿Qué es la amortización?
Cada vez que pagas una cuota de tu hipoteca, esa cuota se divide en dos partes: una que reduce la deuda (capital) y otra que es el beneficio del banco (intereses).
Con el sistema francés (el estándar en España), en una hipoteca a 30 años, durante los primeros 5 años más del 60 % de tu cuota se va en intereses. Solo en los últimos años la mayor parte va a capital.
Por eso amortizar anticipadamente los primeros años es tan rentable: reduces la base sobre la que se calculan los intereses futuros.
Amortización anticipada
Puedes pagar más de tu cuota mensual para reducir la deuda más rápido. Hay dos opciones:
- Reducir cuota: pagas menos cada mes, mismo plazo. Ganas liquidez.
- Reducir plazo: misma cuota pero terminas antes. Ahorras más en intereses.
En España, puedes deducir en el IRPF las amortizaciones anticipadas de hipotecas contratadas antes de 2013, hasta 9.040 € anuales. Si tu hipoteca es anterior a esa fecha, intenta amortizar anticipadamente hasta ese tope cada diciembre.
Ejemplo práctico
Sofía tiene una hipoteca de 150.000 € al 3 % a 25 años. Cuota: 711 €. Si amortiza 10.000 € extra en el año 5 reduciendo plazo, se ahorra 12.300 € en intereses totales y acaba 2 años antes. Si elige reducir cuota, su mensualidad baja a 663 € pero ahorra menos en intereses.
Simula tu amortización anticipada con el simulador de hipotecas.