¿Qué es la subrogación y cuánto cuesta?
La subrogación de acreedor es, en cristiano, cambiar tu hipoteca de un banco a otro. El nuevo banco cancela tu deuda con el anterior y te abre una nueva hipoteca con mejores condiciones. Es como cambiar de compañía de móvil, pero con más papeles.
Los costes de subrogación son: tasación (250-500 €), comisión de tu banco actual (máximo 0,15 % del capital si te quedan más de 3 años, o 0,05 % si cambias de variable a fija) y poco más. Notaría, registro y gestoría los paga el nuevo banco. En total: 500-1.500 €.
Es mucho más barato que cuando compraste el piso. Y el ahorro puede ser de 10.000-30.000 € a lo largo de la vida de la hipoteca.
¿Cuándo merece la pena cambiar de banco?
No cambies por cambiar. Estas son las situaciones donde la subrogación compensa:
- Diferencia de tipo de al menos 0,5-1 %: si otro banco te ofrece un tipo un punto menor, la cuota mensual puede bajar 50-80 €.
- Quieres pasar de variable a fija: si tu variable te tiene nervioso, otro banco puede ofrecerte un fijo competitivo.
- Quieres eliminar vinculaciones: seguros caros, planes de pensiones obligatorios. Otro banco puede pedirte menos productos.
- Quieres ampliar o reducir plazo: aprovechas para ajustar las condiciones a tu situación actual.
Javier tiene hipoteca variable a Euribor + 1,5 % (tipo actual 4 %). Otro banco le ofrece fija al 2,8 %. Capital pendiente: 120.000 €, le quedan 18 años. Cuota actual: 862 €. Cuota nueva: 779 €. Ahorra 83 €/mes, 996 €/año. En 18 años: 17.928 €. Costes de subrogación: 800 €. Sale muy rentable.
Compara escenarios con el simulador de hipoteca.
Paso a paso: cómo subrogar tu hipoteca
El proceso no es complicado, pero lleva unas semanas:
- 1. Pide ofertas: contacta con 3-4 bancos y pide oferta vinculante por escrito. Compara TIN, TAE, vinculaciones y gastos.
- 2. Negocia con tu banco actual: cuando tengas una oferta mejor, ve a tu banco con los papeles. El 40 % de las veces, tu propio banco iguala o mejora la oferta para no perderte.
- 3. Acepta la mejor oferta: firma la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y espera los plazos legales.
- 4. Firma ante notario: el nuevo banco se encarga de todo. Tú solo firmas.
Tu banco actual tiene 15 días para igualar la oferta del nuevo banco cuando le comunicas la subrogación. Usa esto a tu favor: si te igualan las condiciones, te ahorras el cambio. Si no, te vas con la conciencia tranquila.